Kan omlægning af lån betale sig for dig?

Hvis du lægger dit lån om uden at få penge i hænderne, skal din ejendom som udgangspunkt ikke vurderes.

Skifter du realkreditinstitut i forbindelse med din låneomlægning, skal det nye realkreditinstitut dog vurdere ejendommen, da de ikke kan genbruge værdien fra dit gamle institut. Det er som regel gratis at få vurderet ejendommen i den forbindelse.

Hvis du har et lån med afdrag og ønsker afdragsfrihed på det nye lån, kan en vurdering af ejendommen blive aktuel, afhængig af hvor meget lån der er i ejendommen.

Ønsker du penge i hænderne i forbindelse med en låneomlægning, skal ejendommen som hovedregel altid vurderes.

Det nye lån tillægges både egne låneomkostninger og omkostninger ved indfrielse af det gamle lån. Det kan fx være:

• Indfrielsesomkostninger på det gamle lån, herunder evt. differencerenter, hvis lånet straksindfries til kurs 100.
• Fast tinglysningsafgift ved tinglysning af det nye lån og ved respektpåtegning på evt. efterstående lån eller ejerpantebrev.
• Evt. kurstab ved nyt obligationslån, hvis kursen er under 100.
• Omkostninger i forbindelse med optagelse af det nye lån, herunder kurtage og lånesagsgebyrer.

Du skal være opmærksom på visse tidsfrister for opsigelse af fastforrentede lån, som typisk er 31/1, 30/4, 31/7 og 31/10, dvs. 2 måneder før en termin.

Opsigelse af et lån er relevant, hvis obligationskursen er over 100. Efter en rettidig opsigelse har du ret til at indfri lånet til kurs 100 evt. tillagt differencerenter, afhængig af indfrielsestidspunktet.

En opsigelse er bindende og kan ikke ændres efterfølgende, heller ikke selvom kursen skulle falde til under kurs 100, før lånet faktisk indfries.

En opsigelse skal ske skriftligt, så henvend dig til banken, som vil hjælpe dig med det praktiske.

Har du et variabelt forrentet lån eller et rentetilpasningslån, kan disse tilsvarende opsiges til kurs 100 (eller kurs 105 for visse typer) med et varsel på min. 2 måneder forud for refinansieringen af obligationerne bag lånet.

Hvis du ønsker et fastforrentet lån i stedet for dit nuværende variabelt forrentede lån, skal dit lån indfries med bagvedliggende obligationer. Indfrielsen sker med pengene fra det nye lån.

Afhængig af tidspunktet og kursudviklingen på det variabelt forrentede lån, risikerer du at betale mere end lånets restgæld. Årsagen er, at kursen på obligationerne kan være højere, end da du fik lånet udbetalt i sin tid. Obligationerne bag et variabelt forrentede lån er typisk inkonvertible, hvilket betyder at de skal købes på fondsbørsen.

Hvis du har et rentetilpasningslån (F1-F10), kan lånet indfries til kurs 100 i forbindelse med refinansieringen med et forudgående varsel.

Det er altid vigtigt at søge god rådgivning i forbindelse med omlægning af realkreditlån.

Du kan godt bibeholde kurstabsfradragskontoen, men der er et par forudsætninger:

• Det nye lån skal have en løbetid svarende til det indfriede lån eller længere.
• Det nye lån, skal optages senest 1 år, efter at det gamle lån er indfriet.

Som tommelfingerregel skal markedsrenten ændre sig med min. 2-procentpoint. For eksempel fra 3% til 1% eller omvendt.

Et lån skal også helst være større end 500.000 kr. før en omlægning kan betale sig, hvilket vil sige, at de omkostninger der er forbundet med låneomlægningen kan tjenes hjem igen indenfor en overskuelig årrække. Derfor skal lånets løbetid også typisk være over 10 år, dvs. at du skal have en forventning om at blive i boligen i en længere årrække.

Der er også en række andre ting som spiller ind i forhold til om det er en god idé at omlægge dit lån, herunder din generelle økonomi og dine planer for de kommende år.
En låneomlægning kan være motiveret af mange ting fx muligheden for at spare penge i form af en lavere ydelse, muligheden for at skære ned på restgælden, ønsket om afdragsfrihed eller ønsket om at betale lånet hurtigere ud.

Husk at forskudsregistrere hos SKAT, hvis du lægger dit lån om til en lavere rente, så du ikke får et skattesmæk af den årsag.